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            日本購房知識問答
            有關購買日本房產的FAQ
             
            1.我需要知道日本地產哪些相關用語嗎?
            1.坪 (Tsubo)
            計算面積之單位
            1 坪相當于3.305 平方米或35.583 平方尺
            1 坪代表2 個榻榻米
            2.銷售面積
            在日本,平面圖上所顯示的面積為實用面積(Net Floor Area),當中并不包括陽臺及其他公用設施
             
            2.在日本購買房產時需要聘請律師嗎?
            ? 客人有權聘請律師,但并非必須
            ? 買方及賣方可自行進行交易及簽約手續
            ? 住友不動產會任命一位事務律師(日本稱為“司法書士”)代為處理法律上的程序
             
            3.簽約是以什么方式進行?需要什么文件嗎?
            ? 買賣合約是日文版本,所有條款以日本法律為基準
            ★ 如客人要求,我們可以提供合約翻譯。如翻譯與日語的合約有出入,一切會以日語版本為準
            ? 必須出示護照和身份證或駕駛證
            ? 如買方為一家公司,便必須出示公司注冊證以及可證明簽約人(代表人)與公司關系之有關文件
             
            4.怎樣付款?
            ? 客人需以日元付款 
            ? 所有款項必須直接匯入本公司之銀行戶口 
            ? 簽約時,客人必須先付10%訂金
            ? 其余款項及雜費須于交收時付清
             
            5.如何貸款?是否可以折合人民幣用人民幣付款?
            ? 匯到住友不動產在日本個樓盤的賬號,以日元結算(上海分公司不接受匯款)。
            ? 匯款和到款手續費由客戶承擔,請注意。
             
            6.是否協助匯款?
            ? 不協助匯款,請諒解!
             
             7.日本住宅樓盤的產權為幾年?
            ?永久產權。
             
            8.當我不在日本時,房子由誰來管理?
            ? 海外業主可以考慮使用物業管理公司
            ? 此等物業管理公司可以代為處理租賃、租客管理、租金、及繳稅等雜務
            ? 本公司之分公司“住友不動產販賣”有為東京某些物業提供物業管理服務
             
            9.外國人可以在日本申請貸款嗎?
            可以,中國銀行自2011年6月起,開始提供住房貸款業務。對象為擁有永住權的中國人、持有居留簽證的中國人、有日本國籍的日本人。此外,沒有居留簽證的居住在中國的中國人也在業務對象范圍內?;緱l件為,年收入在300萬日元以上,還款期限為20年(最長25年,投資用則最長15年),貸款償清時年齡不得大于65歲,貸款期限+房屋房齡之和小于60年。中國人想在日本進行住房貸款的話,多會被日本銀行詢問是否具有永住權,而在中國銀行就不會這樣。只要是擁有合法居留簽證的中國人,即便沒有永住權也可以貸款居住用的住房貸款,最高可達住房購入金額的70%(投資用為50%),首付必須保證在30%以上。在中國最多只能換5萬美元的外匯,所以可能出現首付不足的情況。中國銀行住房貸款業務的特征在于,可以活用在中國的資產。只要在中國銀行國內支店存入人民幣,可最多借貸住宅購入金額的80%。并且中國的存款利率很高,存款期5年為5~5.5%(今2012年3月) 。日本住房貸款的利率僅為2~3%,可以同時利用中國國內人民幣的高利率和日本低利率的住房貸款來購買房產。
             
            10.日本建筑物的使用年期是多少年?
            ※根據日本稅務局之資料:
            1.混凝土建筑物
            ? 公寓、旅館、酒店:34 年
            ? 出租平房:39 年 
            ? 商業樓宇:31 年
            ? 住宅:47 年 
            2.木材建筑物
            ? 公寓、旅館、酒店:20 年
            ? 出租平房:22 年
            ? 商業樓宇:17 年
            ? 住宅:22 年
             
            11.要繳付什么稅款?
            ※一次性款項
            1.印花稅 [印紙稅]
            ?于物業賣買合約征收
            ?約為10,000至540,000日元 (因個別物業而異)
            2.產權獲得稅 [取得稅]
            ?住宅物業之稅率為3%
            ?按政府估價金額,而非賣買價格計算
            3.登記及牌照稅 [免許登錄稅]
            ?物業或土地之擁有權登記
            ?稅率約為應課稅價值之1.3%
            4.銷售稅 [消費稅]
            ?稅率為物業價格之8%(2014年4月開始消費稅改為8%)
            ?新舊建筑物皆為課稅對象 (土地除外)
            ?稅額通常包括在出售價格之內
             
            ※每年款項
            1.房產稅 [固定資產稅]
            ?標準稅率為1.4% (九成市政府所采用之稅率)
            ?最高可征收稅率為2.1%
            ?按政府估價金額,以物業之大小及建筑類型計算
            ?物業成交后第一期稅款會按比例計算 (由成交日至同年12 月31 日)
            2.都市計劃稅 [都市計畫稅]
            ?最高可征收稅率為0.3%
            ?按政府估價金額,以物業之大小及建筑類型計算
            3.住民稅 [住民稅]
            ?按人頭征收;即使并非居住在物業單位內,納稅人仍須繳付有關稅款
            ? 一人之稅率為4,000日元 (因個別市政府而異)
            4.所得稅 [所得稅]
            ?從物業中賺取收入時須繳納之稅款 (例:出租)
            ?如年收不高于195 萬日元,稅率為5%
            ?如年收高于195 萬日元但不高于330 萬日元,稅率為 10%,免稅額為97,500 日元
            ? 利息支出可能會從租金收入中扣除

            所得稅之稅率

            課稅入息額 (日元)

            稅率 (%)

            高于:

            低于:

            -----

            1,950,000

            5

            1,950,000

            3,300,000

            10

            3,300,000

            6,950,000

            20

            6,950,000

            9,000,000

            23

            9,000,000

            18,000,000

            33

            18,000,000

             

            40

            ※其他款項
            1.資本增益稅 [譲渡稅] (個人納稅人)
            ?物業轉售時所須繳納之稅款
            ?稅率會因賣方轉售前之不同持有期而異
            ?如于買入后5 年內轉售,稅率為30%
            ?如于買入后5年后轉售,稅率為15%
             
            ★ 上述稅率及價格會因日本稅制改革而有所變動,敬請注意。
            ★ 非于日本居住之納稅人必須在日本聘請一位稅務經理,以管理及支付有關稅款。某些物業管理公司會提供此等服務。
             
            購買或擁有日本物業時,有什么所需的費用?
            1.經紀傭金 [仲介手數料]
            ? 由于住友不動產并非地產經紀公司,所以我們并沒有收取傭金。
            ? 但若閣下是透過地產經紀公司購買物業,您需付相當于物業價格3% + 60,000日元 + 稅款作為傭金 (在日本,通常賣買雙方都需要負擔相同的傭金加60,000 日元之仲介費用)。
            2.事務律師費用 [司法書士手數料]
            ? 確實的數目會因應個別物業、有關資金及登記手續的復雜性而有所不同,但一般大概需要100,000日元。
            3.管理費 [管理費]
            ? 每月支出,價格因個別物業而異
            4.維修基金 [修繕積立金]
            ? 每月支出,價格因個別物業而異
             
            外國人也可以購買日本的房地產嗎?
            ? 可以。在日本法律中,并沒有規定外國人不能購入日本地產及土地。
            ? 于日本購買、擁有、或出售地產并不需要當地的居留權。